物業第一股CEO唐學斌“退后” 彩生活上市5年換將

陳博2019-12-05 22:16

經濟觀察報 記者 陳博  12月3日晚間,彩生活服務集團(01778.HK,以下簡稱“彩生活”)發布公告,唐學斌辭任首席執行官,由執行董事調任為非執行董事,同時也不再擔任彩生活薪酬委員會成員及提名委員會成員。

高管陣營發生重大變動,讓“物業第一股”彩生活一時成為輿論焦點。此前一直擔當開元國際總經理的黃瑋,則被推至舞臺前方,接下了“彩生活首席執行官”這頗為重要的一職。

這已經是2019年以來彩生活第3次調整高管陣營,人事變動密集程度實屬罕見。與之相應的是,彩生活低估值難題仍在持續,相比依賴開發商母公司的物業企業,彩生活主張依靠市場,這與香港資本市場的主流估值邏輯背離。

一系列人事變動折射出彩生活發展邏輯轉向。2018年以來,彩生活開始在收并購方面大幅收斂,轉而通過“彩惠人生”平臺模式對外擴張;另一方面則在線下回歸本源,立足傳統物業管理業務。

唐學斌“退居幕后”

這是彩生活成立8年、赴港上市5年以來最重磅的人事變動。卸任彩生活首席執行官、執行董事、薪酬委員會及提名委員會成員后,唐學斌仍擔任彩生活副董事長及非執行董事職務。

彩生活原行政總裁黃瑋接棒了首席執行官及提名委員會委員職務,執行董事陳新禹獲委任為彩生活薪酬委員會成員。

3個多月前這一人事變動就初見端倪,向來高管陣營穩定的彩生活,接連兩輪調整了高層人事。

8月23日,彩生活宣布,董東辭任執行董事,花樣年首席財務官陳新禹進入非執行董事序列。不到一個月,潘軍、陳新禹由非執行董事調任為執行董事;唐學斌辭去行政總裁,被委任為彩生活首席執行官,黃瑋接下行政總裁。

經過這一輪調整,彩生活的高管序列是:執行董事潘軍、陳新禹、黃瑋,其中潘軍為董事會主席,黃瑋是首席執行官;非執行董事唐學斌、周鴻祎。

執行董事與非執行董事之間的最大區別在于,執行董事擁有強決策權,而非執行董事通常不承擔公司日常運營管理決策事務。通過人員之間的來回騰挪和更換,彩生活的高管陣營實現“大換血”,一方面原主要管理與決策層人退居幕后;另一方面負責日常工作的行政總裁崗位被首席執行官取代。

彩生活一名內部人士稱,這是綜合考慮了唐學斌先生個人意愿及公司業務發展雙方面的共同決定,屬于正常經營行為,目前彩生活內部對唐學斌的具體工作安排暫時未出爐。

唐學斌告訴經濟觀察報,其最近身體不太好,需要休息一段時間。至于是否會繼續參與彩生活日常運營事務,唐學斌表示,該參與時會參與。

對于物業行業,唐學斌堪稱彩生活的標簽,他曾就職于中海物業管理有限公司(以下簡稱“中海物業”),2002年加入花樣年之后,就一直負責物業的營運及管理事項。2011年組建彩生活集團,2014年,唐學斌參與推動彩生活赴港IPO,促成這只“物業第一股”的誕生。

一名曾與唐學斌共事過的彩生活離職員工表示,唐學斌是一個全能管理者,“他很有魄力,也非常能吃苦,因此籠絡了很多人跟他一起做事情。”“過往,唐(學斌)總在彩生活里面擁有絕對的影響力和地位,無論是對彩生活戰略把控,還是在資本市場影響力層面,他都是一個很重要的角色。”上述員工表示。

如今,這位“老將”一下子轉換角色,不免讓諸多業內人士直呼“看不懂”。一位經常與彩生活高管交流的某上市物業公司高管發現,以往大部分影響力較大的重要場合,都是由潘軍親自出席。“如果仔細研究一下潘軍和唐學斌兩人的公開講話,過去關于行業動態、公司改革這類方向性內容,基本由潘軍來講;唐學斌發言一般聚焦實操性業務,比如彩生活做了什么。”

值得關注的是,雖然身份已經有所變化,但唐學斌的另一重頭銜,仍然是彩生活的主要股東之一。

早在2014年上市之初,唐學斌就通過合資公司SplendidFortune持有彩生活9.36%股權。截至今年6月底,SplendidFortune持有彩生活約2.17億股,持股比例為16.37%,其中唐學斌個人在彩生活權益持股比例約7.09%。

伴隨著彩生活向360增發新股,唐學斌在彩生活股權被進一步稀釋,第一輪高層變動6天后,唐學斌通過耀偉富企業有限公司增持彩生活股份至6.64%。

低估值困擾

彩生活這一輪調整的背后,伴隨著近年估值低谷。登陸港股已超過5年,估值始終跟不上部分“后來者”。

Wind最新數據顯示,目前,碧桂園服務的PE值高達49倍,雅生活PE值保持在31倍,綠城服務的市盈率達到43倍,而彩生活的市盈率,還徘徊在10倍的低點。

從去年起,潘軍就三番兩次在公開場合表達了彩生活低估值的不滿意。“我們的管理面積最大,服務人口也最多,利潤表現排在最前面。”在潘軍看來,彩生活的估值不應該被低估。

如果從規模來對比,截至今年上半年,彩生活的平臺服務面積由去年底的約11.22億平方米進一步增加至12.06億平方米,包括約5.64億平方米的合約管理總建面、3.92億平方米的合作面積以及2.5億平方米的同盟面積。

同期,碧桂園服務的合同管理總面積約5.84億平方米;雅生活合約建筑面積約3.25億平方米,哪怕收購中民物業完成,其合約面積(包括參股公司的管理面積)也在6.15億平方米;綠城服務的在管面積約1.84億平方米。

如果以盈利能力來判斷,截至今年上半年,彩生活的整體毛利率同比下降2.7個百分點至32.6%。而規模略有差距的碧桂園服務毛利率則同比增加0.2%至39.2%;雅生活的毛利率也從去年年中的36.3%進一步增加到37.0%。

去年潘軍曾將估值低的問題拋給過相關投資者,投資者多數覺得,原因在于彩生活沒有一個好的爹。彩生活此前舉債大量收購一些第三方物業公司,而其他物業公司收購的公司都跟背后的爹有關系,在金融市場比較動蕩的情況下,投資者更關注現金流相對穩定的標的。

大舉收購這一路線,正是唐學斌在彩生活上市頭兩年所采取的主要策略。“當年彩生活的方式就是不斷擴張,管他什么東西,先收下來擴大規模再說。”上述已上市的物業公司高管告訴經濟觀察報。

2014-2015年間,彩生活在資本市場上動作頻頻,先后收并購了新加坡Steadlink公司、香港世紀物業管理有限公司、深圳市開元國際物業管理有限公司等標的。“后來他們才發現,市場其實不太認可這個路線,反而造成一些不太好的口碑。”該已上市的物業公司高管說。

彩生活已經在收縮收并購戰略。7個月之前,唐學斌接受經濟觀察報采訪時就講到,兼并這種方式對物業公司來說成本顯然還是太高了,真要賺錢也不容易。“收購這條路會越來越難,越來越貴。彩生活現在已經過了以收購兼并作為擴張的階段了,我們不再會以收并購作為主要擴張方式,收并購對彩生活幾乎沒有什么意義。

這一番話,實質上相當于彩生活一邊反思前一階段的戰略,一邊又正對自己的業務路線開啟新一輪探索。不過,彩生活依然沒變的理念是,相比多數同行依賴母公司提供管理面積及相關業務,彩生活更傾向于依靠市場。

在2018年度業績會上,潘軍就指出,2019年彩生活預期從市場上拿4000萬到5000萬平方米(的服務面積),花樣年預計新開工面積463萬平米,大約能提供10%。“但是我們不會像其他同行一樣,地產公司輸血給物業管理公司,我們是按照市場化的方式來進行定價。”

彼時潘軍還舉了一個例子來佐證——“他爹有錢,他是富二代,他可以通過他爹賣房子掙錢來補貼物業費,這個邏輯是不對的,我們反對這種觀點。”

某港股物業上市公司的高管表示,彩生活一直強調自己不依靠“富爸爸”,雖然迎合了物業行業從業者的自尊心,但卻脫離了其他依賴母公司的物業企業陣營,也與香港資本市場的邏輯沖突了。

“現在香港資本市場對于物業公司的判斷邏輯,與前幾年房地產估值體系相類似,誰有更多的土地儲備,誰就擁有更高的后繼發展力,估值自然就更高一點。對應到物業行業,香港投資者更看重的是背后母公司后續還能給這家物業企業提供多少業務。”上述物業高管稱,哪怕物業公司本身規模只有3-4個億也不要緊,港股市場照樣可以給出40個億的估值。“這個行業與房地產母公司之間的關系實在是太復雜了,物業公司實際上并沒有那強的盈利能力,但開發商只要轉移一點利潤,對物業公司來說就足夠了。”

而從彩生活目前的理念來看,其路線更接近第三方物業企業,投資者低估自然也是正常現象。

彩生活“轉身”

彩生活“轉身”聚焦在兩個重要方向,一是從線上,以彩惠人生”作為基于社區的生活服務平臺,準備將很少的資金用于與大量中小型物業公司合作,以平臺合作加基石投資方式將平臺更多輸出出去;比如今年7月,彩生活分別與京東集團及其旗下京東物流集團、京東數字科技集團、三六零安全科技股份有限公司在資本和業務層面達成全面戰略合作協議。

二是從線下,彩生活將更加注重項目的管理質量及客戶滿意度,在此基礎上實現管理能力的增強以及服務規模的良性擴張。

在9月19日第二輪高管調整之后,彩生活也確定了“黃瑋主要負責線下‘溫暖社區’運營,唐學斌繼續主管線上平臺業務”的職能分配。

上述彩生活內部人士表示,哪怕這次唐學斌辭任,黃瑋接任首席執行官,彩生活整體戰略也并沒有大變。未來,彩生活一方面將回歸本源,立足傳統物業管理業務;一方面也希望在物業行業中保持互聯網平臺化服務的領先地位。

不過,相比線上業務,彩生活的線下難題似乎更迫在眉睫。上述已上市的物業公司高管透露,雖然彩生活自己也一直強調,重新走質量條線,但這條路很難走上去。

而彩生活內部人士對經濟觀察報說,最新接到的投資者反饋是,彩生活的估值低是因為基礎較為薄弱,未來將會在物業品質、社區溫度的提升這些方面來“對癥下藥”。

這從一定層面上解釋了,此次唐學斌辭任首席執行官,黃瑋為何會一下子被推至臺前。

同樣來自“中海系”的黃瑋,是深圳市開元國際物業管理有限公司(以下簡稱“開元國際”)的創始人。2015年,彩生活以3.3億元收購開元國際100%的權益,此后黃瑋仍作為開元國際總經理,一直負責該公司的管理及運營。

相比線上,黃瑋過往的業務優勢確實更多集中在線下層面。前述彩生活離職員工提到,黃瑋是一個專業度極深的人,管理能力蠻強,從業背景也足夠。

今年,黃瑋曾公開表示,開元國際注重的就是服務,尤其注重社區文化的打造。雖然如今在彩生活旗下,但與彩生活專注于用互聯網的邏輯解構物業管理,打造智慧社區不同,開元國際的著眼點更多放在了如何增強社區溫度,提升“軟環境”質量上。

開元國際的定位是高端社區物業管理,黃瑋說,這一類業主的需求是有分類的,隨著客戶滿意度的提高,也將使開元國際可以跟一些最好的公司在同一個平臺上進行競爭。

彩生活過往的重心一直放在增值服務層面,上述物業高管說,其實現在物業行業里面,要建立一個增值服務的商業模型非常困難。“各個公司都在積極推動,但在這條路上做起來一定會非常難。”

上述物業高管最近聽到的一個調查數據是,超過60%的社區業主對物業公司不滿意。“向一個不滿意的服務者購買商品,你覺得這種可能性有多大?”他反問。

對于彩生活而言,業務重心轉移早有痕跡。今年中期業績會上,潘軍說,彩生活要扮演好管家的角色,既要提供有溫度的、有品質的物業服務,同時還要降低業主的支出和為此所支付的成本,這樣綜合提升社區的滿意度,進而提升彩生活的市場競爭能力。

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不動產開發報道部資深記者
關注華南房地產,政策及地產相關上下游產業。
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