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三湘印象回復問詢函 :文旅業務不受簽約影響 房地產業務重點降低負債

黃一帆2019-06-16 17:13

(圖片來源:全景視覺)

經濟觀察網 記者 黃一帆 6月14日晚間,三湘印象(000863.SZ)答復了深圳證券交易所5月28日對公司年報的問詢函,就問詢函中關于公司子公司觀印象業績下滑原因,張藝謀、王潮歌、樊躍三位導演服務期限,房地產業務的發展方向,存貨周轉率情況,河北燕郊項目情況,及現金流及融資情況做出了回應說明。

文化、地產業務受政策影響下滑

由于子公司觀印象業績下滑且計提大額資產減值,房地產業務收入下滑27%,三湘印象業績下滑的原因是問詢函關注的重點。

對于三湘印象來說,文化業務的業績下滑主要受政策因素影響,公司表示:“2016年,觀印象新簽約《歸來三峽》、《歸來遵義·長征之路》和《最憶韶山沖》等項目,2017年,觀印象持續拓展業務,簽約《最憶是杭州》(《印象西湖》改編項目)、《印象滇池》、《印象太極》等項目,且單個制作收入規模明顯提高。”

三湘印象表示,由于國家加強了地方政府性債務的相關管理政策,在2018年以后,政府投資意愿降低,由于觀印象主營的文旅項目的投資主體大多為地方政府背景的投資平臺,宏觀環境變化對觀印象業務發展的影響較大,導致觀印象2018年簽約數量和在洽項目數量下降。

對于地產方面的業績下滑原因,公司在回復函中稱,2017年開始公司項目所在地政府嚴控商品房預售許可證審批核發,公司部分開發項目位于所屬區域的核心地段、核心位置,受房地產調控影響最為顯著,不能按原定計劃取得預售許可證、實現銷售,致使公司2017年房地產合同銷售金額下滑從而導致2018年可結轉銷售收入同步下滑。

而2018年公司部分竣工房地產項目同樣受項目所在地政府嚴控商品房預售許可證審批核發影響,也未能按原定計劃實現銷售,造成2018年銷售收入下滑。

三湘印象方面表示,目前公司積極與政府部門溝通協調,預售許可證也相繼取得,公司的地產業績也將持續釋放出來,可見上述不利因素只是暫時性的,公司經營業績已出現良好開端。

房地產業務:謹慎拿地 重點降低負債、推進存量開發

問詢函中要求三湘印象結合地產行業發展情況說明房地產業務的定位及未來的發展方向。 公司回復稱,考慮到公司現有的土地儲備相對充足,可滿足企業近幾年開發銷售的需求。

三湘印象在此時點拿地趨于謹慎,目前將工作的重點放在降低負債率以及推進存量土地的開發、預售許可證的取得和存貨的銷售工作。據了解,目前三湘印象在近3年中公司僅在2017年取得杭州區域一宗用地。

三湘印象表示,目前公司正在加緊對其余項目銷售許可證的申領工作,隨著預售許可證的取得,其余存貨將會迅速去化,為公司帶來充足的現金流。

2019年一季度,公司利潤為3.81億元,同比增長579.16%,資產負債率降低至51.90%。

公司方面表示,未來將在深耕上海房地產市場的同時,積極參與長三角、京津冀和粵港澳大灣區三大城市群開發建設,公司計劃短期內將擇機在以上區域新增土地儲備。

在詢問地產行業定位和發展的同時,交易所重點關注公司期末存貨問題。公司多數項目完工時間在2017年末及之前,2018年房地產業務存貨周轉率約為0.148,交易所要求三湘印象明示已完工項目長期未能結轉收入的原因,以及公司及行業近3年存貨周轉率變化情況。

三湘印象對此進行了回復:“公司2018年度末已完工存貨余額23.29億元,主要由三湘海尚福邸(上海浦東)、虹橋三湘廣場(上海閔行)項目構成,約占已完工項目存貨余額的61%。公司表示,存貨周轉率較低主要原因是由于2018年項目所在地政府嚴控新房預售許可證,使得公司未能及時取得所有完成開發項目的預售許可證,影響了公司的銷售及交付進度,從而導致存貨周轉率下降。

公司報告期內94.76億元的存貨,其中78.27%(約合74.17億元)的待銷售樓盤都是位于城市核心區域,或是國家級高新技術產業開發區。截至2019年5月31日,三湘海尚福邸(上海浦東)在取得銷售許可證后,迅速售罄;海尚觀邸(浙江杭州)已取得銷售許可證也銷售火爆,報告期末存貨余額94.76億元中的兩個項目的存貨銷售了29.94億元,存貨周轉速度已經得到迅速提升。

公司方面表示,目前正在加緊對其余項目銷售許可證的申請,爭取在2019年實現銷售,一旦開始銷售,還將會大幅提高銷售金額。

對于公司的經營情況,交易所重點提及三湘印象現金流情況,要求公司對2018年現金流情況以及公司的貸款融資能力做出說明。三湘印象在回復函中詳細列示了現金流流入流出的情況,2018年籌資活動現金流入為10.66億元,流出為21.03億元,本期籌資活動現金流量凈額為-10.37億元。

三湘印象對貸款融資能力進行說明稱,公司近兩年融資情況變化趨勢到2018年為-10.37億元,是基于對宏觀形勢、房地產行業的中短期發展趨勢的判斷,也是公司貫徹國家調控政策以及公司戰略定位所做的主動選擇的結果。

公司認為,短期縮小融資規模沒有對公司業績產生不利影響,反而降低了公司負債率,為公司提供了充裕的融資空間,增強了公司未來項目投資的主動性、靈活度。

河北燕郊項目:已得到14號、15號地塊 剩余地塊交付正在推進

公司下屬子公司三河市湘德房地產開發有限公司截至年度報告披露日,部分地塊出讓方仍尚未完全交地,三湘森林海尚城(河北燕郊)項目的開發有可能存在一定風險。交易所要求三湘印象對該項目進行詳細說明。

三湘印象回復稱,項目總用地面積為542.4465畝,總規劃建筑面積117.93萬平方米。目前,14號商服地塊規劃建筑面積15.76萬平方米,其中4號樓、5號樓已主體結構封頂,1至3號樓正在全面施工;15號住宅地塊規劃建筑面積16.86萬平方米,目前正在全面施工。16-19號住宅地塊處于方案深化設計階段和辦理前期手續階段。

公司表示,目前16-19號住宅地塊,周圍基礎設施未達到“七通一平”,暫不具備交地條件。公司一直與當地政府積極溝通,盡早完善周圍基礎設施、達到“七通一平”,盡早完成剩余地塊交地工作。公司認為該項目目前不存在實質性障礙以及相關風險,因為該項目所有土地均系通過公開招拍掛取得,程序合規合法。

而開發速度緩慢主要是因為地塊未完全達到“七通一平”,造成當地政府不能夠按時按量交地。

據了解,目前,已經交出了14號、15號地塊。目前,政府仍在積極主動推進剩下地塊的交付工作。

張藝謀、王潮歌、樊躍聘任已到期 創作完成項目在正常公演

此外,深交所著重詢問了張藝謀、王潮歌、樊躍三位核心導演的服務期限問題。

根據年報承諾事項顯示,張藝謀、王潮歌、樊躍三位核心導演承諾自相關承諾函簽署日起在觀印象繼續服務期限為3年。深交所要求公司詳細說明相關導演的服務期限是否已到期,是否續簽服務協議,如否請說明續簽是否存在重大不確定性?

三湘印象在答復函中表示,張藝謀導演的聘任協議于2019年5月到期,因張導將承擔多項國家級活動的創作任務,暫時未與公司簽訂服務協議,未來公司將繼續努力尋求與張藝謀導演的合作。

而王潮歌導演和樊躍導演《關于服務期限等事項的承諾函》已于2018年7月到期,到期后王潮歌導演和樊躍導演都未與觀印象簽訂服務協議。2019年4月,樊躍導演與觀印象續簽了《武漢“知音號”演出項目維護委托協議》。

公司方面表示,目前,由張藝謀、王潮歌、樊躍三位導演創作完成的現有演出項目均在正常公演中,不會因導演未與觀印象簽訂服務協議而對現有項目產生影響。

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華東新聞中心記者
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