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【2019藍籌地產年會】邵宇:特別看好一二線城市群及周邊城鎮

2019-06-12 19:54

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2019年6月5日,經濟觀察報社在北京中國大飯店主辦第十六屆(2019)藍籌地產年會,眾多高規格專家和房企高層匯聚一堂。東方證券首席經濟學家邵宇表示,未來開發商只有這幾個區域可以去:一線城市、大灣區、一體化發展的成渝、武漢、長江、沿京廣線的中原、武漢,湖南、次級或特色的經濟中心區域,以及地緣和能源的敏感區,其他的地方就不用考慮了,只能搞農業,農家樂,生態公園;特別看好的是一二線城市群及其周邊的城鎮。

以下為邵宇部分演講內容節選:

中國經濟怎樣做能夠贏得未來十年?實際上只需要看四件事情:市場需求在哪里,產量產能怎么釋放出來,產生的福利分配結果怎樣,怎樣做相應的核心資產投資。

比如我們熟悉的城市化,原來城市化叫城市化的1.0或者說土地的城市化,這種城市化有非常多的后遺癥,最大的后遺癥是每年要創造一次春運。

大家知道,春運是這個星球上最大規模的哺乳動物遷徙。為什么那么多億人每年都要來回倒騰,因為一線城市容納不了我的肉體,而家鄉容納不了我的靈魂。中國的春運始于90年代初,大家涌到南方打工,產生的一個結果。

未來城市化要怎么做?大家提到深度城市化,這里面蘊含著非常多的東西。未來十年大家看好哪里?中國經濟地理的新格局表現在:西部是能源和地緣中心,中部是加速、產業轉移、新增長引擎的區域,東部則是減速,轉向城市精細化運作。

開發商知道在一二線、三線、十七八線這些城市里,未來只有這幾個區域可以去:一線城市、大灣區、一體化發展的成渝、武漢、長江、沿京廣線的中原、湖南深圳、次級或特色的經濟中心區域,還有地緣和能源的敏感區。其他的地方就不用考慮了,只能搞農業,農家樂,生態公園。

在目前發展基礎上,未來可選擇的財政貨幣的彈藥,集中在城市群里,特別看好的是一二線城市群及其周邊的城鎮,這是我們的邏輯。

講講我比較熟悉的大灣區:長三角是一個灣區,往下走的杭州灣,往上走的通州灣,還有太湖的西岸,這是長三角一體化的示范區。這個核心區域的規劃很快頒布下來,試驗區的土地戶籍公共服務將實現重大的突破,這里很多公共基礎設施也會重新規劃。我們的邏輯是要成立一個類似東京的城市群。從距離45公里的地方往市中心走,未來基礎設施規劃的是六到八線的交通線,這樣才能把城市群拉開,周邊有效布局。

上海的常住人口是2500萬。在基礎設施配套方面,正在完善浦東綜合交通樞紐配套,,未來要填海完成七條跑道,六個航站樓,還有全球最大的集裝箱裝卸碼頭。

我對這個規劃只有一個補充,就是在這個地方延伸出去的那一塊海島,強烈建議再放一排火箭發射架。以后中國人出差去太陽系,從這里走會比較方便一點。這個玩笑的點在于,這個交通樞紐未來服務的不是2500萬人口,而是5000萬甚至是更高的常住人口。人口設計和基礎設施規劃從來沒有匹配過,如果不超前設計,等待的就是各種各樣的城市病。

城市群關鍵要解決戶籍,怎樣讓這些人真正的能夠居住下來?理論上,在15年之內會有接近5億人落戶在城市群里面,但是有一個特別難受的問題在于,這些人的購買力遠不如已經在城市群生活的4-5億人。

舉個例子,快遞小哥是這些即將落戶的5億人口里面的典型一員,他有能力在城市買套房子嗎?不行。只有通過40公里、50公里半徑內慢慢的城市化進程,他才可能實現真正的居住夢想。

中國真正有購買力的人處于非常高的金字塔頂端,大部分人目前的收入分配不可能負擔目前的住房狀態。怎樣使這些人真正居住下來?現在這個市場很大但是被平均了,未來可持續的需求如何形成?這里戶籍無非是解決受教育問題,農村土地轉讓使用權就是首付的資本金,這些都要形成一個閉環,如果形不成閉環就是巨大的債務空洞,導致周邊沒有人去,或者變成比較破敗的城鄉結合部,而這些在城市發展過程中,會有更多的風險。

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